Si eres adulto mayor y propietario de tu vivienda en Chile, probablemente has escuchado sobre distintas formas de "usar" tu casa para generar ingresos. Pero no todas las opciones son iguales — ni todas son legales en Chile hoy. Esta guía compara las 4 alternativas de forma objetiva.
Tabla comparativa
| Criterio | Magnus (Sale-Leaseback) |
Hipoteca Revertida | Nuda Propiedad + Usufructo | Renta Vitalicia Inmobiliaria |
|---|---|---|---|---|
| ¿Existe en Chile? | Sí | No — proyecto de ley estancado en el Congreso | Legal pero sin mercado formal | Solo con aseguradoras (capital, no inmueble) |
| ¿Cómo funciona? | Vendes la nuda propiedad y reservas un usufructo temporal (hasta 15 años). Sigues viviendo en tu casa. | El banco te presta dinero con tu casa como garantía. La deuda crece con intereses. | Vendes la titularidad pero conservas el derecho de habitar (usufructo) hasta fallecer. | Entregas un capital a una aseguradora y recibes renta mensual de por vida. |
| ¿Genera deuda? | No — es una compraventa | Sí — deuda con intereses que crece cada mes, volviéndose exponencial en el tiempo | No | No |
| ¿Sigues en tu casa? | Sí — usufructo inscrito hasta 15 años | Sí — mientras vivas | Sí — usufructo vitalicio | Generalmente debes vender primero |
| Regulación | CMF — Ley 20.712 (FIP) | Sin marco legal en Chile | Código Civil (arts. 764-810) | CMF — Ley de Seguros (DFL 251) |
| ¿Cuánto recibes? | Entre el 95 y 96,4% del valor (descuentos legales) | Típicamente 18–50% del valor | ~50–70% del valor (depende de edad) | Depende del capital entregado y tu edad |
| Moneda | UF (protegido contra inflación) | Variable (si existiera) | Pesos o UF (negociable) | UF |
| Impacto en herederos | Dinero recibido pasa a patrimonio financiero — heredable | Herederos pagan deuda + intereses o pierden la propiedad | Propiedad sale de la familia permanentemente | Si falleces temprano, capital no consumido se pierde |
| ¿La familia puede recomprar al final? | Sí — precio fijado el día de la firma (compraventa × 1,025ⁿ en UF) | No aplica | No — propiedad sale permanentemente del patrimonio | No aplica |
| Riesgo principal | Canon mensual del usufructo en UF | Deuda puede superar valor de la propiedad | Valor de venta bajo por descuento actuarial | Riesgo de fallecimiento temprano |
| Formalización | Escritura pública + inscripción CBR. Además abriremos una cuenta a tu nombre con tus fondos para que tengas la tranquilidad de tus pagos. | N/A (no existe) | Escritura pública + inscripción CBR | Póliza de seguro |
Hipoteca Revertida en Chile: situación legal
El proyecto de ley de hipoteca revertida (Boletín 12.902-14) fue presentado en el Congreso pero lleva años sin avance significativo. Ningún banco ni institución financiera en Chile ofrece este producto. Si alguien te ofrece una "hipoteca inversa" en Chile, no es un producto regulado.
La hipoteca revertida funciona como un préstamo: el banco te entrega dinero mensual usando tu casa como garantía. Pero la deuda crece cada mes con intereses compuestos. Al fallecer, tus herederos enfrentan una decisión difícil: pagar toda la deuda acumulada (que puede superar el valor de la propiedad) o entregar la casa al banco.
En países donde existe (como Estados Unidos con el programa HECM), el beneficiario típicamente recibe solo entre el 18% y 50% del valor de su vivienda. El resto se lo llevan los intereses, seguros y costos financieros.
Impacto en los herederos: la diferencia clave
Sale-Leaseback (Magnus)
El dinero recibido por la venta pasa a ser patrimonio financiero: depósitos a plazo, cuentas de ahorro, inversiones. Este dinero es heredable de forma simple, sin necesidad de posesión efectiva de un inmueble, sin impuesto a la herencia sobre bienes raíces, y puede distribuirse en vida si el propietario lo desea. Los pagos mensuales pendientes también son heredables. Adicionalmente, al vencimiento del plazo, los herederos tienen la opción de recomprar la propiedad a un precio fijado el día de la firma original (valor de compraventa × 1,025 anual compuesto en UF). La opción es voluntaria, no obligatoria.
Hipoteca Revertida
Al fallecer, los herederos heredan la deuda. Si la deuda supera el valor de la propiedad (lo que ocurre frecuentemente en plazos largos), los herederos pueden perder la casa sin recibir nada. Es el escenario más adverso para las familias.
Nuda Propiedad
La propiedad sale de la familia permanentemente en el momento de la venta. No hay reversión posible. Los herederos no tienen derecho a recuperarla bajo ninguna circunstancia.
Renta Vitalicia
Si el beneficiario fallece tempranamente, el capital no consumido se pierde — queda en la aseguradora. Algunas pólizas ofrecen períodos garantizados, pero generalmente a costa de una renta menor.
Magnus convierte un activo ilíquido (tu casa) en dinero que puedes usar, ahorrar o heredar. No genera deuda, no acumula intereses, está regulado por la CMF, y puedes seguir viviendo en tu hogar por hasta 15 años con un contrato de arriendo en UF protegido contra la inflación.
¿Cuándo conviene cada opción?
Sale-Leaseback (Magnus): Ideal si quieres liquidez inmediata, seguir en tu casa, y proteger los intereses de tus herederos. Funciona mejor para propiedades urbanas en la Región Metropolitana y zonas de alta demanda.
Renta Vitalicia con aseguradora: Puede complementar al sale-leaseback. Una vez que recibes el dinero de la venta, puedes invertir parte en una renta vitalicia para asegurar un ingreso fijo de por vida.
Nuda propiedad: Puede tener sentido si no tienes herederos directos o si no te importa que la propiedad salga de la familia. El descuento sobre el valor es significativo.
Hipoteca revertida: No es una opción real en Chile hoy. Si el proyecto de ley avanza, será relevante evaluarla, pero los riesgos de acumulación de deuda la hacen menos favorable que las alternativas.
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